Nota simple del Registro de la Propiedad

La nota simple la emite el Registro de la Propiedad y su arancel es de 3,005061 € por finca (Real Decreto 1427/1989). Es informativa: la Ley Hipotecaria dice que no da fe del contenido de los asientos.

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También vale la referencia catastral.

Qué es y qué no es

La Ley Hipotecaria distingue dos formas de enseñar lo que consta en los libros: la nota simple informativa y la certificación. El artículo 222.2 lo dice así: «La manifestación, que debe realizar el Registrador, del contenido de los asientos registrales tendrá lugar por nota simple informativa o por certificación.»

La nota simple es la primera de las dos. Es un extracto y es barata. La certificación es la que va firmada por el registrador y tiene efectos distintos.

Antes de eso hay una puerta. El artículo 221 de la Ley Hipotecaria dice que «los Registros serán públicos para quienes tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos». Público no significa abierto a cualquiera por curiosidad: significa abierto a quien tiene un interés y lo dice. Estar a punto de comprar un piso es ese interés, y no hay que justificarlo con documentos.

Dos apartados más del artículo 222 explican por qué el documento tiene el aspecto que tiene. El apartado 3 obliga a que «en cada tipo de manifestación se hará constar su valor jurídico», y por eso la nota lleva impreso lo que ella misma es. El apartado 4 va más lejos y ordena que la publicidad formal «se exprese con claridad y sencillez». La ley pide un documento legible. Que a mucha gente le siga costando leerlo es el motivo por el que existen páginas como esta.

Quién la emite y qué valor tiene

La emite el registrador de la propiedad competente, y la ley obliga a que cada tipo de manifestación diga qué valor jurídico tiene. Para la nota simple, el apartado 5 del mismo artículo es explícito:

«La nota simple informativa tiene valor puramente informativo y no da fe del contenido de los asientos, sin perjuicio de la responsabilidad del registrador, por los daños ocasionados por los errores y omisiones padecidos en su expedición.»

Conviene leer las dos mitades. No acredita nada frente a terceros; y el registrador responde de los errores y omisiones que cometa al expedirla.

Esa segunda mitad tiene una consecuencia práctica que casi nunca se cuenta. Si tu nota simple omite una carga que sí constaba inscrita el día en que se expidió, eso no es mala suerte: es una omisión padecida en su expedición, que es exactamente el supuesto que la ley nombra. Guarda el documento con su fecha y su código de verificación. Sin él no hay nada que reclamar; con él hay una constancia de qué te enseñaron y cuándo.

El mismo artículo describe además dos deberes del registrador que puedes usar. El apartado 7 dice que los registradores «deberán informar a cualquier persona que lo solicite en materias relacionadas con el Registro», y precisa sobre qué: «sobre los medios registrales más adecuados para el logro de los fines lícitos que se propongan quienes la soliciten». Si no sabes si lo tuyo es una nota simple o una certificación, preguntarlo es un derecho, no un favor.

Cuánto cuesta

El arancel está en el número 4.f del anexo I del Real Decreto 1427/1989: 3,005061 € por finca, «cualquiera que sea el número de asientos que contenga el folio registral».

Merece la pena mirar la línea de al lado en esa misma norma. La certificación de dominio tiene un arancel de 9,015182 € en el Real Decreto 1427/1989 — y esa es la cifra que circula por el mercado presentada como el precio de una nota simple.

El número 4 del anexo I tarifa seis instrumentos distintos, y verlos juntos explica de dónde salen casi todas las cifras que se citan mal.

La tabla explica un malentendido concreto y muy repetido. Cuando alguien anuncia que «el arancel de la nota simple» son nueve euros, está leyendo la línea 4.1.a, que es la certificación de dominio. Y cuando una cifra ronda los veinticuatro euros, la línea que se le parece es la 4.1.b del Real Decreto 1427/1989, que tarifa la certificación de cargas. Son documentos distintos con valor jurídico distinto.

Hay un modo de comprobar cuál te han aplicado, y está impreso en tu propio documento. La norma quinta del anexo II del Real Decreto 1427/1989 obliga a hacer constar «el importe de los derechos devengados, la base tenida en cuenta para su cálculo y los números del Arancel aplicados» al final de la nota informativa. Mira el pie. Si dice 4.f, has pagado por una nota simple informativa.

Y si la cuenta no cuadra, la misma norma abre una vía. La norma sexta del anexo II del Real Decreto 1427/1989 permite impugnar la minuta del registrador dentro de los quince días hábiles siguientes a su notificación o entrega, ante el propio registrador, que la eleva con su informe a la Junta Directiva del Colegio Nacional de Registradores. Quince días hábiles es poco. Merece la pena mirar la minuta el mismo día.

Una limitación, para que quede dicha. El texto consolidado del Real Decreto 1427/1989 remite a una rebaja del 5 % sobre los derechos de los registradores prevista en el Real Decreto-ley 8/2010, y esa remisión aparece referida al número 2 del arancel, que es el de las inscripciones. No hemos podido verificar si alcanza también a la publicidad formal del número 4, así que no lo afirmamos.

Qué te pide el registrador, y en cuánto tiene que contestar

El artículo 222 bis de la Ley Hipotecaria describe la solicitud de información registral, y contiene tres cosas que conviene saber antes de rellenar nada.

Por qué datos se puede buscar una finca. La ley enumera tres vías: por cualquiera de sus titulares, con nombre y documento de identidad; por libro, asiento, tomo y folio registral; o por la referencia catastral, «cuando constare en el Registro». Esa última condición es la que sorprende: la referencia catastral sirve si el propio folio la tiene anotada, y no siempre la tiene.

Que se te pregunte para qué la quieres es la ley, no una impertinencia. El interés «se expresará de forma sucinta en una casilla que advertirá de las limitaciones impuestas por el ordenamiento en relación al uso que puede darse a dicha información». Esa advertencia va dirigida a ti: lo que consta en el Registro se consulta para lo que se pidió, no para reutilizarlo.

Y hay plazos escritos. Si el registrador entendiera que el interés no ha quedado acreditado, puede pedirte que lo completes, pero «deberá notificar al solicitante en el plazo máximo de veinticuatro horas si autoriza o deniega el acceso, en este último caso de forma motivada». La resolución se notifica en el plazo máximo de un día hábil, y el contenido registral se pone de manifiesto durante veinticuatro horas desde la notificación.

Dos consecuencias prácticas. Una negativa tiene que venir razonada, así que no hay «no» sin motivo. Y la ventana de acceso es corta: cuando llegue el aviso, descarga el documento y guárdalo, porque el enlace no está pensado para durar.

En qué se diferencia de la certificación de dominio y cargas

• Nota simple informativa. Extracto. Valor informativo. No da fe.
• Certificación de dominio y cargas. Documento firmado por el registrador, con el valor que la ley le atribuye, y con un arancel distinto.

Si lo que necesitas es leer las cargas antes de firmar, lo tuyo es la nota simple. Si alguien te ha pedido un documento con efectos frente a terceros, eso es otra cosa y cuesta otra cosa.

La regla para decidir cabe en una línea: la nota simple es para saber, la certificación es para probar. Se sabe antes de firmar; se prueba cuando hay un procedimiento delante, un juzgado, una administración o una herencia que exigen algo más que un extracto.

Cómo se pide, paso a paso →

Los precios de cada vía, con su fecha, están en cuánto cuesta de verdad, y la decisión entre hacerlo tú o que lo hagan por ti, en dónde pedirla. Si lo que buscas es la vía por internet, nota simple online. Y si quieres entender el documento antes de tenerlo, qué es una nota simple.