Contrato de arras: qué firmas y qué pierdes

Un contrato de arras es el acuerdo previo a la compraventa en el que se entrega una señal. En las arras penitenciales, el artículo 1454 del Código Civil permite rescindir: quien compra pierde la señal, y quien vende la devuelve duplicada.

Qué dice el Código Civil

El texto completo del artículo 1454 es una sola frase:

«Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.»

Léelo despacio, porque contiene la simetría entera del asunto. Si te echas atrás tú, pierdes lo entregado. Si se echa atrás quien vende, te devuelve el doble. No hay que ir a juicio a demostrar daños: la cifra está pactada de antemano y es la señal.

Las tres clases, y por qué importa cuál firmas

La diferencia no es académica. En unas penitenciales, echarte atrás tiene un precio conocido y termina ahí. En unas confirmatorias, echarte atrás no te libera: la otra parte puede llevarte a que cumplas.

Las tres clases, una por una →

Si te echas atrás tú

Con arras penitenciales pierdes lo entregado y el contrato queda rescindido. Es caro pero es limpio: no hay pleito, no hay indemnización que discutir.

Con arras confirmatorias no funciona así. La señal no compró ningún derecho a salir, y quien vende puede exigir el cumplimiento del contrato o una indemnización por lo que le hayas causado.

Si se echa atrás quien vende

Aquí está la parte que casi nadie lee antes de firmar. En unas penitenciales, el artículo 1454 obliga a devolver la señal duplicada. Sobre una señal de 6.000 euros, eso significa recibir 12.000 euros.

Es la protección real que compras al firmar unas arras penitenciales, y es la razón por la que conviene saber de qué clase son antes de entregar el dinero, no después.

Qué comprobar antes de firmar

Este es el momento. Después de firmar las arras seguirás pudiendo mirar el Registro, pero cambiar de opinión ya cuesta dinero.

Lo que se comprueba es la nota simple de la finca, y se comprueba antes de entregar la señal. Interesan tres cosas:

1. Que quien firma sea quien figura como titular registral. Si vende una persona y en el Registro consta otra, o falta un cotitular, todavía no hay nada que firmar.
2. Qué cargas tiene la finca. Hipoteca viva, embargos, servidumbres, condiciones resolutorias. Las cargas van con la casa, no con quien vende: si nadie las cancela, siguen ahí cuando la casa ya es tuya.
3. Si la superficie registral coincide con lo que te han vendido, sobre todo si el precio se fijó por metro cuadrado.

Qué es una nota simple y cómo se lee →

Y si quieres verlo hecho, con los avisos señalados uno a uno, está el ejemplo explicado campo por campo. Si aún no la tienes, cómo pedirla.

Errores frecuentes

• Firmar sin saber de qué clase son las arras. Consecuencia: creías haber comprado el derecho a salir perdiendo la señal y resulta que pueden exigirte que compres.
• Confundir la reserva con las arras. La reserva se firma muchas veces con la agencia, no con quien vende. Es otro contrato distinto.
• Entregar la señal antes de mirar el Registro. Consecuencia: descubres el embargo cuando salir ya cuesta la señal.
• No fijar plazo de firma en notaría. Consecuencia: el contrato queda abierto y nadie incumple nunca del todo.
• No pactar quién cancela la hipoteca y cuándo. Consecuencia: llegas a la notaría con una carga viva y una discusión.
• Aceptar un modelo sin leer la cláusula de reparto de gastos. Está en el modelo, cláusula por cláusula.

Si una palabra del contrato o de la nota no te suena, está en el glosario.