Qué es una nota simple

Una nota simple es el extracto que el Registro de la Propiedad emite sobre una finca: quién es el titular y qué cargas tiene. Su arancel es de 3,005061 € por finca (Real Decreto 1427/1989). No da fe pública y no acredita que la finca esté libre de cargas.

Qué dice la ley, exactamente

El artículo 222 de la Ley Hipotecaria regula cómo el registrador enseña lo que consta en los libros. Su apartado 5 es el que más importa a quien compra:

«La nota simple informativa tiene valor puramente informativo y no da fe del contenido de los asientos, sin perjuicio de la responsabilidad del registrador, por los daños ocasionados por los errores y omisiones padecidos en su expedición.»

Eso significa dos cosas a la vez, y conviene no quedarse solo con la primera. La nota no acredita nada frente a terceros. Pero el registrador responde de los errores y omisiones que cometa al expedirla, así que tampoco es un documento sin consecuencias.

El mismo artículo, en su apartado 2, dice cómo se emite: «La publicidad registral se emitirá siempre en formato y soporte electrónico». Y añade que las notas simples se garantizan «con el sello electrónico del Registro» y llevan «un código electrónico de verificación». Ese código es el que permite comprobar después que el documento que tienes salió de donde dice que salió.

Cómo se lee, campo por campo

Este es el recorrido corto. La versión larga, con un documento delante y los avisos señalados uno a uno, está en una nota simple explicada campo por campo.

1. 01Datos de la fincaNúmero de finca, CRU, naturaleza, situación, superficie y referencia catastral. Identifican de qué finca habla el documento.
2. 02TitularidadQuién figura como dueño, en qué porcentaje, por qué título lo adquirió y con qué fecha.
3. 03CargasHipotecas, embargos, servidumbres, condiciones resolutorias y prohibiciones de disponer. El bloque que decide una compra.
4. 04Afecciones fiscalesAvisos de que la finca responde de impuestos que aún pueden reclamarse por una transmisión anterior.

Número de finca y CRU

El término exacto es finca registral y el código es el CRU, antes llamado IDUFIR. Es el identificador de la finca: catorce dígitos que no cambian aunque la casa cambie de dueño.

Un valor normal es simplemente un número. Lo que debe preocuparte no es el número sino su ausencia: si quien vende no sabe dártelo y tampoco te da los datos registrales, todavía no habéis identificado qué se está vendiendo.

Superficie registral

La superficie registral es la que consta inscrita. No siempre coincide con la superficie catastral, que es la que tiene el Catastro. Son dos bases de datos distintas.

Un valor normal es que las dos se parezcan. Lo que debe preocuparte es una diferencia grande cuando el precio se ha fijado por metro cuadrado, o cuando quien vende asegura unos metros que el documento no respalda. Qué hacer: pedir que se aclare por escrito antes de firmar, y mirar si la finca está coordinada con el Catastro.

Titular registral

El titular registral es quien consta inscrito como dueño. Puede haber varios, con porcentajes.

Lo normal es que coincida con quien te está vendiendo. Lo que debe preocuparte es que no coincida: que venda una persona y figure otra, que falte un cotitular, o que la titularidad esté dividida entre nuda propiedad y usufructo, porque entonces quien te vende la propiedad puede no poder entregarte el uso.

Cargas

Cargas son las deudas y derechos que van con la casa, no con el dueño. Es el apartado que decide una compra.

Lo normal en un piso con hipoteca viva es que aparezca la hipoteca. Lo que debe preocuparte es un embargo anotado, una condición resolutoria o una prohibición de disponer. Qué hacer: que la cancelación quede pactada por escrito antes de entregar la señal.

Afecciones fiscales

Una afección fiscal avisa de que la finca responde durante un plazo del impuesto que pueda reclamarse por una transmisión anterior.

Es rutina encontrarla después de una compraventa reciente. Lo que debe preocuparte es no mirar en qué fecha decae.

Las cargas que deberían preocuparte

No todas pesan igual. Estas son las que cambian una decisión:

• Hipoteca: normal si el piso se compró con financiación. Se cancela en la notaría el día de la firma, y eso se pacta antes.
• Embargo: un acreedor ha hecho constar su deuda sobre la finca. Va con la casa. No compres sin que se cancele.
• Servidumbre: otra finca tiene un derecho sobre la tuya, normalmente de paso. Viaja con la finca aunque cambie de dueño.
• Condición resolutoria: la venta anterior puede deshacerse si no se pagó todo. Mientras conste, la propiedad no es firme del todo.
• Prohibición de disponer: hay una limitación para vender o gravar.
• Afecciones fiscales: la finca responde de un impuesto pendiente de revisión.

El glosario explica cada una con un ejemplo del documento.

Lo que esta nota NO te dice

Es la parte que casi nadie escribe, y es la que evita disgustos:

• No dice si hay deudas con la comunidad de propietarios. Eso se pide al administrador, por certificado aparte.
• No dice si la obra está legalizada ni si hay expedientes urbanísticos abiertos. Eso es del ayuntamiento.
• No dice si quien vende está al día del IBI.
• No dice si el piso está ocupado.
• No acredita que la finca esté libre de cargas. Es informativa. Para una manifestación con valor de fe pública existe otro documento: la certificación.

Te decimos también lo que no podemos ver.

De dónde sale y cuánto cuesta

La emite el Registro de la Propiedad. El arancel está en el número 4.f del anexo I del Real Decreto 1427/1989, y dice esto:

«Por nota simple informativa o exhibición, por cada finca, y cualquiera que sea el número de asientos que contenga el folio registral: 3,005061 euros.»

Conviene mirar la línea de al lado. La certificación de dominio —que es otro documento, con otro valor jurídico— tiene en ese mismo Real Decreto 1427/1989 un arancel de 9,015182 €. Ese segundo número es el que circula por el mercado como si fuera el precio de la nota simple, y no lo es. En cuánto cuesta de verdad están las cifras de cada vía, con su fecha.

Un detalle práctico que casi nadie conoce: el apartado 8 del mismo artículo 222 dice que «los interesados podrán elegir libremente el Registrador a través del cual obtener la información registral relativa a cualquier finca, aunque no pertenezca a la demarcación de su Registro». No tienes que ir al registro del pueblo donde está la casa.

Cómo se pide, paso a paso →

Si lo que tienes es la referencia catastral y no los datos registrales, empieza por la nota simple por referencia catastral. Y si lo que te preocupa es el documento que estás a punto de firmar, no el registro, entonces lo tuyo es el contrato de arras.