Arras penitenciales, confirmatorias y penales

Hay tres clases de arras. Solo las penitenciales permiten desistir: el artículo 1454 del Código Civil deja perder la señal a quien compra y obliga a devolverla duplicada a quien vende. Las otras dos no compran ese derecho.

Qué dice el Código Civil, y qué no dice

El Código Civil dedica a las arras un artículo, el 1454, y una sola frase:

«Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.»

Eso es todo. Las tres clases que usa la práctica no están enumeradas en la ley: son una construcción de la doctrina y de los tribunales sobre esa frase y sobre lo que las partes pacten. Por eso lo que decide es la cláusula.

Y la cláusula decide porque el mismo Código Civil se lo permite. El artículo 1255 dice que «los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público». Las arras son un pacto, no un producto con tres modelos de fábrica.

De ahí sale la consecuencia que ordena toda esta página: si el papel guarda silencio, no hay una opción por defecto favorable a quien compra. Hay un contrato de compraventa con una señal dentro, y las reglas generales del Código Civil.

Conviene saber además cómo se leerá esa cláusula si algún día hay discusión. El artículo 1281 marca el orden: «Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas.» Primero las palabras. Lo que creías estar firmando llega después, y solo si las palabras no son claras.

Arras confirmatorias

Son la señal que confirma que el contrato existe y que las partes van a cumplir. Funcionan como un anticipo del precio.

Si te echas atrás tú, no has comprado ningún derecho a salir: la otra parte puede exigirte que cumplas, o reclamarte los daños. Si se echa atrás quien vende, puedes exigirle que cumpla.

Esa doble salida no es una costumbre del sector: está escrita. El artículo 1124 del Código Civil dice que la facultad de resolver «se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe», y sigue así:

«El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos.»

Escoger. Quien sufre el incumplimiento elige, y quien incumple no. Esa es la diferencia entera con las penitenciales, donde quien se va es quien decide.

Hay además un detalle previo que mucha gente se salta. El artículo 1450 dice que la venta «se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado». El contrato ya obliga antes de la notaría y antes de pagar el resto. Firmar unas arras confirmatorias no es reservar un piso: es haber comprado, con el pago aplazado.

Es la clase que se aplica cuando el contrato no dice nada, y es exactamente por eso que conviene que diga algo.

Arras penitenciales

Son las del artículo 1454. La señal compra expresamente el derecho a desistir, y el precio de ese derecho está pactado de antemano: la señal para quien compra, el doble para quien vende.

Fíjate en el verbo que usa la ley: rescindirse. No dice «incumplirse». Quien se acoge al artículo 1454 no rompe el contrato: usa una salida que el contrato le había vendido, y por eso paga un precio tasado de antemano en lugar de una indemnización que habría que discutir.

Las cuentas, por tanto, son simétricas y se saben desde el primer día. Si te vas tú, pierdes la señal y ahí termina el asunto: nadie puede además obligarte a comprar. Si se va quien vende, te devuelve el doble, y tampoco puedes obligarle a venderte la casa.

Merece la pena verlo desde el otro lado antes de pedirlas. Unas arras penitenciales le compran a quien vende exactamente el mismo derecho que a ti: el de marcharse pagando. Si aparece un comprador mejor durante el plazo, esa puerta también está abierta para él.

Es la clase que casi todo el mundo cree estar firmando. Para serlo, el contrato tiene que decirlo con claridad y citar el artículo.

Arras penales

Funcionan como una pena por incumplir, pero no liberan de cumplir. Quien incumple pierde la señal o la devuelve duplicada, y además la otra parte puede seguir exigiendo el cumplimiento del contrato.

Esa doble consecuencia sale de dos artículos que conviene leer juntos. El artículo 1152 dice que «la pena sustituirá a la indemnización de daños y el abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado». Y el 1153 pone los dos límites que aquí importan:

«El deudor no podrá eximirse de cumplir la obligación pagando la pena, sino en el caso de que expresamente le hubiese sido reservado este derecho. Tampoco el acreedor podrá exigir conjuntamente el cumplimiento de la obligación y la satisfacción de la pena, sin que esta facultad le haya sido claramente otorgada.»

Léelo dos veces, porque ahí están la trampa y también la defensa. Pagar la pena no libera de cumplir salvo que el contrato haya reservado ese derecho expresamente. Y la otra parte no puede cobrarte la pena y además exigirte que cumplas salvo que el contrato se lo haya otorgado con claridad. Un contrato que calla sobre ese punto no le da esa facultad.

Hay una válvula más. El artículo 1154 dice que «el Juez modificará equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor». Si has pagado buena parte del precio y la operación descarrila al final, la pena pactada no es necesariamente la cifra que acabará aplicándose.

Son las menos frecuentes en una compraventa de vivienda entre particulares, y las que peor sientan si te las encuentras sin esperarlo.

Cómo saber cuál has firmado

Lee la cláusula que habla de la señal y busca tres cosas:

1. ¿Aparece la palabra «penitenciales» o una remisión al artículo 1454? Si no aparece ninguna de las dos, no des por hecho que lo son.
2. ¿Dice qué pasa si cada parte se echa atrás? Una cláusula que solo dice «se entrega en concepto de señal» no ha decidido nada.
3. ¿Habla de «desistir» o de «incumplir»? Desistir es salir con derecho; incumplir es romper el contrato. Las palabras no son intercambiables.
4. ¿Hay un plazo, y qué pasa cuando vence? El artículo 1454 no fija ninguno. Si la cláusula no dice hasta cuándo puede desistirse, has pactado un derecho sin fecha de caducidad, y eso rara vez juega a favor de quien compra.
5. ¿Aparece la palabra «pena» o «penalización»? Si la cláusula habla de pena y no reserva a nadie el derecho a irse pagándola, estás en el terreno de los artículos 1152 y 1153 del Código Civil, no en el del 1454.

Si después de leerla sigues sin saberlo, es que la cláusula está mal escrita, y eso se arregla antes de firmar y no después.

Qué hacer entonces, en orden. Primero, pídelo por escrito: una frase que diga de qué clase son las arras no le cuesta nada a nadie y cambia el contrato entero. Segundo, si la otra parte se niega a concretarlo, ya tienes una respuesta —no a la pregunta jurídica, sino a la otra—. Y tercero, no compenses una cláusula ambigua entregando menos dinero: una señal pequeña mal pactada sigue siendo una señal mal pactada.

Lo que las arras no deciden

Es tan útil saber qué queda fuera del papel como qué entra, porque son las cosas que aparecen después y a nadie le apetece discutir el día de la firma.

Los gastos. El artículo 1455 del Código Civil los reparte por defecto: «Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario.» Esas cuatro últimas palabras son las que importan: el reparto legal cede ante lo que firméis. Si el contrato dice que los gastos son todos tuyos, esa cláusula manda sobre el artículo.

Las cargas. Ninguna clase de arras cancela una hipoteca, levanta un embargo ni borra una servidumbre. Las cargas van con la finca. Si aparece una después de entregar la señal, lo que tienes es una discusión sobre el contrato, no una solución.

La financiación. Que el banco te diga que no es un riesgo tuyo salvo que el contrato lo trate. Una condición que devuelva la señal si la hipoteca no se concede es un pacto perfectamente lícito al amparo del artículo 1255 del Código Civil, y hay que escribirla.

Por eso el orden correcto es leer el registro antes de entregar el dinero, no después: qué es una nota simple.

Qué escribir para que no haya duda

Una redacción que no deja margen dice cuatro cosas: que las arras son penitenciales, que se rigen por el artículo 1454 del Código Civil, qué ocurre exactamente si desiste cada parte, y hasta qué fecha puede hacerlo cada una.

Nada de eso exige lenguaje jurídico. Exige que las cuatro respuestas estén en el papel y no en la conversación que tuvisteis en el rellano.

El modelo, cláusula por cláusula →

El contexto completo está en qué firmas en unas arras. Antes de entregar la señal, qué es una nota simple. Y si lo que te han puesto delante lo firma una agencia y no quien vende, entonces probablemente no son arras: es un contrato de reserva.