Contrato de reserva de vivienda

Una reserva se firma muchas veces con la agencia, no con quien vende. Las arras se firman con quien vende y se rigen por el artículo 1454 del Código Civil. No son lo mismo, y el dinero entregado no siempre vuelve.

Reserva y arras: la diferencia

Con quién firmas y qué le obliga

Esta es la pregunta que decide todo lo demás, y se responde mirando la primera página del documento. Si quien aparece enfrente es una agencia, lo que has firmado es un acuerdo con la agencia.

Eso no lo convierte en una trampa. Una reserva puede ser perfectamente razonable: la agencia se compromete a no enseñar el piso durante unos días mientras cierras la financiación. Pero conviene saber que quien vende puede no haber firmado nada todavía, y que retirar el piso del mercado y venderlo son cosas distintas.

El principio que hay debajo está en el artículo 1091 del Código Civil: «Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes.» Entre las partes contratantes. Un papel firmado por ti y por la agencia obliga a la agencia, con todo el peso que la ley da a un contrato, y no obliga a quien no lo ha firmado.

De ahí sale la pregunta concreta que hay que hacer, y que casi nunca se hace: ¿la agencia firma en su propio nombre o en nombre de quien vende? No es lo mismo. Si firma como representante, hay un encargo detrás y se puede pedir verlo. Si firma en su propio nombre, lo que tienes es un compromiso de la agencia sobre un piso que no es suyo.

El artículo 1258 añade algo que juega a tu favor cuando el papel es escueto: los contratos «obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley». Cobrar por retirar un piso del mercado y seguir enseñándolo no es conforme a la buena fe. Pero pleitear sobre buena fe es caro y lento, y por eso sigue siendo mejor que el plazo y las condiciones estén escritos.

Qué mirar antes de entregar el dinero

1. Quién firma enfrente, con nombre y CIF.
2. Qué plazo tiene la reserva y qué pasa exactamente cuando vence.
3. Si el importe se descuenta del precio o se pierde.
4. En qué casos se devuelve. El más importante: si no se obtiene financiación, y si aparece una carga que nadie había mencionado.
5. Qué dice el Registro sobre la finca. Las cargas no dependen de con quién firmes: van con la casa.
6. Quién recibe el dinero y en qué cuenta. Que el importe vaya a la agencia no es anómalo, pero cambia a quién se lo reclamas si hay que devolverlo.
7. Si el papel dice que se firmarán arras después, con qué plazo. Una reserva sin fecha para el paso siguiente puede alargarse todo lo que le convenga a la otra parte.

Qué es una nota simple y cómo se lee →

Qué pasa si luego no hay acuerdo

Depende de lo que ponga en el papel, y por eso la cláusula de devolución es la que hay que leer despacio. Un contrato que no dice en qué casos se devuelve el dinero está diciendo, en la práctica, que no se devuelve.

Si te niegan la devolución, la primera pregunta no es qué dice la ley sino qué dicen las palabras. El artículo 1281 del Código Civil fija el orden: «Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas.» Lo que os prometisteis de palabra llega después, y solo si el texto no es claro.

La buena noticia es que ese texto lo podéis escribir como queráis antes de firmarlo. El artículo 1255 del Código Civil permite establecer «los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente», con los límites de la ley, la moral y el orden público. Una frase que diga que el importe se devuelve si el banco deniega la financiación, o si aparece una carga no declarada, es un pacto lícito y cabe en dos líneas.

Cuando la reserva ya es un contrato de arras

El título del documento no decide nada. Hay papeles llamados «reserva» que son arras en todo menos en el nombre, y conviene reconocerlos porque cambian tus derechos.

Las tres señales: lo firma quien figura como titular en el Registro, no un intermediario; fija el precio de la compraventa y no solo un importe de reserva; y describe qué pasa si cada parte se echa atrás. Si están las tres, lo que tienes delante es una señal dentro de un contrato de compraventa, y ahí sí entran en juego el artículo 1454 del Código Civil y las clases de arras.

Si la operación avanza, lo normal es que la reserva se sustituya por un contrato de arras firmado ya con quien vende. Ese es el momento de decidir de qué clase son, y de leer el modelo cláusula por cláusula.

Todo el contexto de la señal está en el contrato de arras.