ANTES DE COMPRAR / ANTES DE COMPRAR
Modelo de contrato de arras
Un modelo de contrato de arras cláusula por cláusula, qué debe decir cada una y qué comprobar en el Registro de la Propiedad antes de firmarlo.
artículo 1454el artículo que la cláusula de desistimiento debe citarConsultar fuente ↗
Una plantilla no resuelve por sí sola la financiación, las cargas o los plazos.
Un contrato de arras no necesita notario para obligar a las partes. Lo que decide qué pierdes es la cláusula que dice de qué clase son las arras y si cita el artículo 1454 del Código Civil.
Puntos clave
- El modelo está aquí entero, en texto, sin registro y sin descarga.
- La cláusula que decide todo es la que nombra la clase de arras.
- Sin plazo de firma en notaría, el contrato no vence nunca a tu favor.
- Los gastos de escritura tienen un reparto por defecto en el artículo 1455 del Código Civil.
- La comprobación registral previa casi nunca aparece en los modelos que circulan.
El modelo, cláusula por cláusula
Lo que sigue es un modelo de trabajo. Sirve para saber qué debe aparecer y para detectar qué falta en el que te pongan delante.
1. Las partes
«De una parte, D./Dña. [nombre], mayor de edad, con NIF [número] y domicilio en [dirección], en adelante la parte vendedora. De otra, D./Dña. [nombre], mayor de edad, con NIF [número] y domicilio en [dirección], en adelante la parte compradora.»
Qué hace: identifica a quién obliga el contrato. Qué comprobar: que quien firma como parte vendedora sea quien figura como titular registral, y que estén todos los cotitulares. Si el piso tiene dos dueños, firman los dos.
2. La finca
«La parte vendedora es propietaria de la vivienda sita en [dirección], finca registral número [nº] del Registro de la Propiedad de [localidad], con referencia catastral [referencia] y superficie registral de [nº] m².»
Qué hace: dice exactamente qué se vende. Qué cambiar: añade el CRU y la superficie registral, no la catastral, y compruébalas contra la nota simple.
3. El precio
«El precio de la compraventa se fija en [importe] euros, del que se descuenta la cantidad entregada en este acto en concepto de arras.»
Qué comprobar: que la señal se descuenta del precio y no se suma a él.
4. La clase de arras
«Las cantidades entregadas tienen la condición de arras penitenciales a los efectos del artículo 1454 del Código Civil. En consecuencia, la parte compradora podrá desistir perdiendo la cantidad entregada, y la parte vendedora podrá desistir devolviéndola duplicada.»
Esta es la cláusula. Si falta, o si solo dice «en concepto de señal», no has pactado nada y se aplicará lo que decida un juez sobre lo que quisisteis decir. Las tres clases están explicadas en arras penitenciales, confirmatorias y penales.
5. El plazo
«Las partes se obligan a otorgar escritura pública de compraventa antes del [fecha], ante el notario que designe la parte compradora.»
Sin fecha no hay incumplimiento posible. Es el error más común de los modelos que circulan.
6. Las cargas
«La parte vendedora manifiesta que la finca se encuentra libre de cargas y gravámenes, al corriente de pago de impuestos y de gastos de comunidad, y se obliga a su cancelación con anterioridad al otorgamiento de la escritura.»
Qué comprobar: que esa manifestación coincide con la nota simple. Si hay hipoteca viva, aquí se pacta quién la cancela y cuándo.
7. Los gastos
«Los gastos e impuestos derivados de la compraventa se abonarán conforme a la ley.»
El reparto por defecto está en el artículo 1455 del Código Civil, que atribuye a la parte vendedora los gastos de otorgamiento de la escritura. Puede pactarse otra cosa, pero conviene saber cuál es el punto de partida.
8. Firma
Fecha, lugar y firma de todas las partes. Un contrato de arras es válido entre las partes sin necesidad de notario.
Lo que casi nadie incluye y debería
- La comprobación registral previa, y que la entrega de la señal queda condicionada a que la nota simple no revele cargas distintas de las declaradas.
- Qué pasa si no se concede la financiación. Sin esta cláusula, quedarte sin hipoteca es desistir, y desistir cuesta la señal.
- Quién elige notario, que decide de hecho el calendario.
- Qué ocurre si aparece un ocupante.
Qué comprobar en el Registro antes de firmarlo
Antes de entregar el dinero, no después. Lo que se mira es la titularidad, las cargas y la superficie, y se compara con lo que dicen las cláusulas 1, 2 y 6.
Qué es una nota simple y cómo se lee →
Qué NO hace este modelo
No sustituye a un abogado. No cubre una finca con hipoteca que no vaya a cancelarse, una herencia sin adjudicar, una vivienda de protección oficial, una finca con ocupantes ni una compra con sujeto extranjero no residente. En cualquiera de esos casos, el modelo se queda corto y conviene decirlo antes de que alguien lo firme.
Si lo que te han puesto delante lo firma una agencia, mira el contrato de reserva. Y el contexto entero está en qué firmas en unas arras.
COMPRUEBA EL ORIGEN
Fuentes de esta guía.
- Código Civil ↗Consultada: 2026-08-26
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