Afecciones fiscales: qué significan en la nota simple

Una afección fiscal es una nota que advierte de que la finca responde del pago de un impuesto de una transmisión anterior. La ley es explícita sobre su efecto: «no se considerará protegido por la fe pública registral el tercero cuando en el Registro conste expresamente la afección».

El término exacto, como aparece impreso

En la nota simple se lee algo parecido a esto: «Afecta al pago de la liquidación del Impuesto sobre [Transmisiones Patrimoniales / Sucesiones y Donaciones], según nota al margen de fecha [...]».

Suele ir al final del documento, en su propio apartado o como nota marginal, y no entre las cargas. Ese es el motivo por el que tanta gente que ha leído cuidadosamente el apartado de cargas no la ha visto: no está ahí.

Qué hace exactamente

La regla está en el artículo 5.1 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, y conviene leerla entera porque cada inciso hace trabajo:

«Los bienes y derechos transmitidos quedarán afectos, cualquiera que sea su poseedor, a la responsabilidad del pago de los impuestos que graven tales transmisiones, salvo que aquél resulte ser un tercero protegido por la fe pública registral o se justifique la adquisición de los bienes con buena fe y justo título en establecimiento mercantil o industrial en el caso de bienes muebles no inscribibles. La afección la harán constar los notarios por medio de la oportuna advertencia en los documentos que autoricen. No se considerará protegido por la fe pública registral el tercero cuando en el Registro conste expresamente la afección.»

Tres frases, y la última es la que cambia tu posición.

«Cualquiera que sea su poseedor» es lo que hace que esto viaje con la casa. No es una deuda personal de quien vende: la finca responde, y quien la tenga responde con ella.

La fe pública registral es la protección del artículo 34 de la Ley Hipotecaria: el tercero de buena fe que compra a quien en el Registro aparece con facultades para transmitir «será mantenido en su adquisición». Es la regla que normalmente te protege de lo que no consta.

Y la última frase la desactiva para este caso concreto. Si la afección está impresa en el Registro, ya no eres un tercero protegido, porque el Registro te lo había dicho. Estaba escrito. Podías leerlo. La nota simple es el sitio donde lo lees.

Por eso esta es, de todo el documento, la línea que peor se lleva con la prisa.

De dónde sale

Casi siempre de una de estas tres:

• Una herencia. Impuesto sobre Sucesiones. Es el caso más frecuente con diferencia.
• Una donación. Mismo impuesto, otra modalidad.
• Una compraventa anterior con un beneficio fiscal condicionado: un tipo reducido por vivienda habitual, por familia numerosa o por edad, que depende de que después se cumpla algo. Si el requisito falla, la Administración puede liquidar la diferencia, y la finca responde de ella.

El propio artículo 5, en su apartado 2, describe ese último mecanismo: cuando la ley concede «una exención o reducción cuya definitiva efectividad dependa del ulterior cumplimiento» de un requisito, la oficina liquidadora hace constar el importe de la liquidación que podría venir después.

Cómo es un valor normal

Una afección de una herencia de hace unos años, con su fecha, sobre un piso que se vende precisamente porque se heredó. Es tan común que su ausencia en un piso heredado sería lo llamativo.

Las notas de afección caducan. El plazo depende del impuesto y del momento, y no es la clase de dato que deba leerse de memoria en una página: es exactamente lo que hay que preguntar, con la fecha impresa delante, a quien lleve la operación.

Cómo es un valor que debe preocuparte

• Una afección reciente sobre una vivienda que se vende deprisa.
• Una afección por un beneficio fiscal condicionado cuyo requisito no sabes si se cumplió, porque ahí sí hay un importe concreto esperando.
• Una afección que quien vende describe como «una formalidad» sin enseñarte la carta de pago del impuesto.
• Varias afecciones acumuladas de transmisiones sucesivas.

Qué hacer antes de firmar

Lo mismo en los cuatro casos: pedir el justificante de pago del impuesto de la transmisión a la que se refiere la nota. No la declaración: el pago. Es un documento que quien vende tiene o puede pedir, y verlo cierra la cuestión en un minuto.

Si no aparece, eso se pacta en el contrato de arras antes de entregar nada, junto con el resto de lo que deba quedar resuelto. Es una conversación mucho más barata antes de la señal que después.

Y merece la pena volver a pedir el documento el día de la firma: el arancel de la nota simple informativa es de 3,005061 € por finca según el Real Decreto 1427/1989, y esta es justo la línea que conviene mirar dos veces.

Lo que esta página no te puede decir

Si tu afección está viva, caducada o pagada, ni cuánto podrían reclamar. Eso depende del impuesto, de la fecha exacta de la nota, de la comunidad autónoma y de lo que se liquidara en su día. Aquí tienes qué es, por qué te afecta aunque no la hayas generado tú y qué papel exacto pedir. El resto lo dice el justificante.