Una nota simple explicada campo por campo

Ejemplo ilustrativo — no corresponde a ninguna finca real.

Este es un ejemplo de nota simple construido a mano. Reúne en un solo documento los cinco avisos que normalmente aparecen repartidos: una servidumbre, un embargo, una afección fiscal, una diferencia de superficie y una finca no coordinada con el Catastro. Pedir la tuya cuesta 3,005061 € de arancel (Real Decreto 1427/1989).

El documento

Los números en cuadrado marcan los avisos. Cada uno lleva al margen la explicación de qué significa y qué haría con él quien va a comprar.

Leer este documento como lista

Datos de la finca – Finca de Puebla del Almendro nº

18.442

Datos de la finca – CRU (IDUFIR)

28123000456789

Datos de la finca – Naturaleza

Urbana. Vivienda

Datos de la finca – Situación

Calle del Almendro Viejo, 14, planta 3, puerta B. Puebla del Almendro

Datos de la finca – Superficie registral

87,45 m²

Datos de la finca – Superficie catastral

92,10 m²

Datos de la finca – Referencia catastral

9872023VH5797S0001WX

Datos de la finca – Coordinación gráfica

Finca NO coordinada con el Catastro

Titularidad – Titular

Ramón Elcano Vergara — 50 % del pleno dominio

Titularidad – NIF

12345678Q

Titularidad – Titular

Amparo Sierra Rodrigo — 50 % del pleno dominio

Titularidad – NIF

87654321M

Titularidad – Título

Compraventa. Escritura de 4 de mayo de 2019, notario Julián Ferrer Nadal, protocolo 1.208

Titularidad – Inscripción

Tomo 2.114, libro 316, folio 88, inscripción 5ª

Cargas – Hipoteca

A favor de Banco Meridiano de Crédito, S.A. Responsabilidad hipotecaria total: 148.500,00 €. Inscripción 6ª, de 4 de mayo de 2019

Cargas – Servidumbre

Servidumbre de paso a favor de la finca registral 18.443, constituida por escritura de 11 de marzo de 1998. Inscripción 3ª

Cargas – Embargo

Anotación preventiva de embargo letra A, a favor de la Tesorería General, por 6.240,00 € de principal. Practicada el 2 de febrero de 2026

Afecciones fiscales – Afección fiscal

La finca queda afecta durante cinco años al pago de la liquidación complementaria que pueda girarse por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Nota al margen de la inscripción 5ª, de 4 de mayo de 2019

Ejemplo construido a mano. No corresponde a ninguna finca real.

Lo mínimo que la ley obliga a que aparezca

Los cuatro bloques del ejemplo no son una elección de diseño. El artículo 222.5 de la Ley Hipotecaria fija el contenido mínimo de una nota simple informativa con estas palabras:

«Deberá reproducir, literal si así lo solicita el interesado, o en extracto en otro caso, el contenido de los asientos vigentes relativo a la finca objeto de manifestación, donde conste, al menos, la identificación de la misma, la identidad del titular o titulares de derechos inscritos sobre la misma y la extensión, naturaleza y limitaciones de éstos. Asimismo se harán constar, en todo caso, las prohibiciones o restricciones que afecten a los titulares o a los derechos inscritos.»

Traducido a lo que tienes delante: identificación de la finca es el primer bloque, identidad de los titulares es el segundo, y «la extensión, naturaleza y limitaciones» de sus derechos es lo que llena el tercero. Las prohibiciones y restricciones van «en todo caso», tenga la finca una o no.

El mismo apartado añade una posibilidad que casi nadie usa: «También podrá librarse nota simple relativa a determinados extremos solicitados por el interesado.» Puedes pedir la nota sobre un punto concreto. Antes de comprar, normalmente no te interesa: quieres el folio entero.

La cabecera, que casi nadie lee

Arriba del ejemplo hay tres datos que deciden si el documento sirve para algo.

El registro que lo emite, el CSV o código de verificación, y el número de finca con su CRU. El código de verificación no es decorativo: el artículo 222.2 de la Ley Hipotecaria obliga a que las notas simples se garanticen «en cuanto a su origen e integridad con el sello electrónico del Registro» y a que estén «dotadas de un código electrónico de verificación». Un PDF sin ese código no es una nota simple, sea lo que sea.

El número de finca y el CRU identifican el folio. Si el CRU que aparece en el documento no es el de la finca que vas a comprar, todo lo demás sobra: has leído las cargas de otra casa. Comprobarlo cuesta diez segundos y es el error más caro que se comete con este documento.

Qué haría un comprador con cada aviso

El embargo

Es el aviso que pararía la firma. Una anotación preventiva de embargo significa que un acreedor ha conseguido hacer constar su deuda sobre esta finca. La deuda no es de quien compra, pero la finca responde de ella: si nadie la cancela antes de la escritura, el embargo sigue ahí cuando la casa ya es tuya.

Conviene no confundirlo con la hipoteca que aparece dos líneas más arriba. Las dos son cargas y las dos van con la finca, pero no se parecen en nada práctico. Una hipoteca viva es lo normal en un piso comprado con financiación y se cancela en la notaría el día de la firma, con el dinero de la propia compraventa. Un embargo anotado es un tercero que ya ha entrado en el folio a reclamar, y ese tercero no está en la mesa de la notaría.

Qué se hace: se exige que la cancelación quede pactada por escrito antes de entregar la señal, con quién la paga y en qué momento. No es una conversación para el día de la notaría.

Y si quien vende dice que «está a punto de levantarse»: eso se comprueba pidiendo una nota nueva el día antes de firmar, no fiándose. El documento es informativo y refleja el folio en el momento en que se expide. Una nota de hace tres semanas no dice nada sobre lo que se anotó ayer.

La servidumbre

En el ejemplo, la finca vecina tiene derecho de paso desde 1998. Una servidumbre no es necesariamente un problema —hay pisos y parcelas que conviven con una toda su vida— pero cambia lo que puedes hacer con la propiedad, y viaja con la finca aunque cambie de dueño.

El Código Civil pone nombre a las dos partes en su artículo 530: la finca que tiene el derecho es el predio dominante y la que lo soporta es el predio sirviente. En el ejemplo, la 18.443 es la dominante y la 18.442 —la que comprarías— es la sirviente. Y el artículo 534 explica por qué el nombre de quien vende es irrelevante aquí: «Las servidumbres son inseparables de la finca a la que activa o pasivamente pertenecen.»

Qué se hace: se pide la escritura que la constituyó y se lee. Una servidumbre de paso por un lateral no es lo mismo que una que cruza por delante de la puerta.

La afección fiscal

Avisa de que, si Hacienda revisa la compraventa anterior y reclama más impuesto, la finca responde de ese pago durante un plazo. En el ejemplo la nota al margen es de mayo de 2019.

Qué se hace: mirar la fecha y calcular cuándo decae. La nota del ejemplo dice «durante cinco años» y lleva fecha de 4 de mayo de 2019, así que la cuenta se hace sola: el plazo termina en mayo de 2024. Una afección de 2019 leída hoy es una nota vencida; la misma afección leída en 2021 habría sido una conversación sobre quién responde si Hacienda gira una liquidación complementaria.

Ese es todo el trabajo: restar. Es rutina encontrarla después de una compraventa reciente, y es un problema solo si nadie mira el calendario.

La diferencia de superficie

El Registro dice 87,45 m² y el Catastro dice 92,10 m². Casi cinco metros de diferencia. No es un error de nadie: son dos bases de datos con historias distintas.

Qué se hace: si el precio se ha fijado por metro cuadrado, o si quien vende ha asegurado una superficie por escrito, se aclara antes de firmar. Si no, se anota y se sigue.

El error frecuente es quedarse con el número mayor porque es el que más gusta. Un anuncio que dice 92 m² apoyándose en el Catastro no está mintiendo, y una escritura que diga 87,45 m² tampoco. Lo que no puede pasar es firmar un contrato que asegure una superficie que el folio registral no respalda, y descubrirlo después.

La finca no coordinada con el Catastro

Que una finca no esté coordinada significa que el Registro no ha confirmado que su descripción gráfica coincida con la parcela catastral. Es la explicación más frecuente de la diferencia de arriba.

Qué se hace: entender que ninguno de los dos números basta por sí solo, y no tratar el catastral como si fuera el registral. En la nota simple por referencia catastral está la diferencia entre las dos bases con más detalle.

La titularidad, que no lleva aviso y también decide

Ninguno de los cinco números en cuadrado señala el bloque de titularidad, y sin embargo es donde se cae más de una compra. En el ejemplo hay dos titulares con el 50 % del pleno dominio cada uno.

Eso significa que hacen falta las dos firmas. No la del que enseña el piso, no la de quien lleva la conversación: las dos. Un contrato firmado por uno solo de los dos cotitulares no vende la mitad de la casa; deja en el aire si vende algo.

El bloque también dice por qué título son dueños y desde cuándo: compraventa por escritura de 4 de mayo de 2019, con notario y número de protocolo. Esa fecha es la misma que la de la hipoteca y la misma que la de la afección fiscal, y no es casualidad. Compraron, financiaron e inscribieron el mismo día. Cuando las tres fechas coinciden, estás leyendo una sola operación contada tres veces.

Y una advertencia sobre lo que este bloque no dice: no dice que los titulares tengan capacidad para vender hoy, ni si hay un régimen matrimonial detrás, ni si la casa es la vivienda habitual de una familia. La nota simple describe el folio. No describe a las personas.

Si en tu documento la titularidad está partida entre nuda propiedad y usufructo, la lectura cambia por completo: quien te vende la propiedad puede no poder entregarte el uso.

Por qué el ejemplo es inventado

Podríamos haber publicado una nota simple real con los nombres tapados. No lo hacemos, por dos razones y ninguna es estética.

La primera es que tapar los nombres no resuelve el problema: lo que está restringido es la reutilización del contenido registral, no la identidad de quien aparece en él. La segunda es que un documento real trae una situación. Este trae cinco a la vez, cada una señalada, que es exactamente lo que necesita quien está aprendiendo a leerlos.

El precio de esa decisión es que el documento no es auténtico, y por eso lo dice en su propio marco y lo dice esta línea.

Hay además dos cosas que un documento real lleva y este no puede llevar. La primera es el código de verificación de verdad, el que permite comprobar el origen del documento. La segunda es el pie: la norma quinta del anexo II del Real Decreto 1427/1989 obliga a hacer constar «el importe de los derechos devengados, la base tenida en cuenta para su cálculo y los números del Arancel aplicados» al final de la nota informativa.

Ese pie es una herramienta que casi nadie usa. Dice qué número del arancel te han aplicado. Si en tu documento pone el número 4.f, has pagado por una nota simple informativa; si pone otro, has pagado por otra cosa. Es la comprobación más rápida que existe para saber qué te han vendido.

Cómo pedir la tuya

El arancel de una nota simple informativa es de 3,005061 € por finca en el Real Decreto 1427/1989. Lo que suele costar más trabajo no es pagarlo: es identificar la finca, porque la vía oficial no siempre se conforma con una dirección.

El artículo 222 bis de la Ley Hipotecaria enumera por qué datos se puede localizar una finca al pedir información registral: por cualquiera de sus titulares, por libro, asiento, tomo y folio, o por la referencia catastral «cuando constare en el Registro». Tres puertas, y la última solo funciona si el propio folio la tiene anotada.

Cómo pedir una nota simple, paso a paso →

Si lo que tienes delante es el contrato y no el registro, mira antes qué firmas en unas arras. Y si aparece una palabra que no reconoces, está en el glosario.