Cargas: cómo saber si un piso tiene cargas

Las cargas son las deudas y los derechos que pesan sobre la finca y que la acompañan aunque cambie de dueño. Se leen en el tercer apartado de la nota simple, cuyo arancel es de 3,005061 € por finca (Real Decreto 1427/1989), y una finca «libre de cargas» es solo aquella cuyo apartado está vacío el día en que se expide.

Qué es exactamente una carga

Una carga es un derecho de otra persona sobre la finca que estás mirando. No es una característica de quien vende: es una característica de la finca. Por eso la frase que hay que tener en la cabeza al leer el apartado es que las cargas se compran con la casa.

El Registro no las inventa ni las certifica una por una: las publica. El artículo 38 de la Ley Hipotecaria dice cómo hay que leer eso:

«A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo.»

Es una presunción, y funciona en las dos direcciones. Lo que está inscrito se presume cierto. Y lo que no está inscrito, según el artículo 32, «no perjudica a tercero». Ahí está la razón de fondo por la que se pide una nota simple antes de firmar: no para saber si el vendedor es de fiar, sino para saber qué le consta al Registro, que es lo único que va a oponerse a ti después.

Dónde aparecen en la nota simple

En el tercer bloque del documento, después de la descripción de la finca y de la titularidad. Es un apartado, no una línea: puede estar vacío, puede tener una entrada, puede tener nueve.

Cada entrada trae casi siempre lo mismo: qué es, a favor de quién, en virtud de qué documento, con qué fecha y con qué número de inscripción. Ese cuarteto es lo que hay que leer. Una carga sin su documento identificado es una carga que no puedes comprobar.

Puedes ver el apartado señalado sobre un documento completo en el ejemplo explicado campo por campo.

Las que vas a encontrar, una por una

Hipoteca. La más frecuente y la menos alarmante. Aparece con el acreedor y con una cifra de responsabilidad hipotecaria. 🔴 Esa cifra no es lo que el vendedor debe. Es el techo por el que responde la finca, e incluye intereses y costas previstos en su día. Lo pendiente de verdad solo lo dice el certificado de deuda del banco, y ese lo pide quien vende.

Embargo. Una anotación preventiva a favor de un acreedor, de Hacienda o de la Seguridad Social. Dice que hay un procedimiento en marcha. No impide vender, pero cambia por completo la conversación sobre las arras.

Servidumbre. No es una deuda: es un derecho de otra finca sobre la tuya, y no se extingue al cambiar de dueño. Tiene su propia entrada en servidumbre.

Condición resolutoria y prohibición de disponer. Las dos limitan qué se puede hacer con la finca y las dos se leen juntas, en condición resolutoria y prohibición de disponer.

Afecciones fiscales. Suelen ir en su propio apartado, al final, y son la nota que más gente pasa por alto. Están explicadas en afecciones fiscales.

Qué significa «libre de cargas», y qué no

Significa una sola cosa: que el apartado de cargas estaba vacío en el momento en que se expidió el documento. No es un certificado, no es una garantía y no dice nada sobre mañana.

Tres precisiones que ahorran disgustos:

• Tiene fecha. Una nota simple de hace tres meses describe el Registro de hace tres meses. Entre medias cabe una anotación.
• No cubre lo que aún no ha llegado al Registro. Un documento firmado y presentado esta semana puede no estar inscrito todavía.
• No incluye lo que nunca se inscribe. Las derramas pendientes de la comunidad de propietarios y los recibos de suministros no son cargas registrales y no aparecen aquí. Se piden aparte, al administrador.

Cómo es un apartado normal

En un piso comprado con financiación, lo normal es una hipoteca a favor de un banco y nada más. En un piso heredado, lo normal es que no haya nada o que haya una afección fiscal por el impuesto de sucesiones.

Un apartado vacío es normal. Un apartado con una hipoteca cancelada económicamente pero no registralmente también es frecuente: sigue impresa hasta que alguien pague la cancelación formal, y eso se pacta antes de firmar, no después.

Cómo es un apartado que debe preocuparte

• Cualquier carga que quien vende no haya mencionado. El problema no es la carga: es lo que revela sobre el resto de la información.
• Un embargo, en cualquier importe.
• Una carga a favor de una persona física que no sabes quién es.
• Una condición resolutoria de una compraventa anterior con precio aplazado.
• Una hipoteca cuyo titular ya no existe con ese nombre, porque la cancelación va a exigir rastrear la sucesión de la entidad.

Qué hacer con lo que encuentres

No hay que exigir que el apartado esté vacío el día que lees la nota simple. Hay que pactar por escrito, en el contrato de arras, que lo que sobre quede cancelado antes de la firma, y quién lo paga.

Y conviene pedir el documento otra vez el mismo día del notario. Es el único modo de saber que entre las arras y la firma no ha entrado nada nuevo, y el arancel de la nota simple informativa es de 3,005061 € por finca según el Real Decreto 1427/1989, de modo que pedirla dos veces no es lo caro de la operación.

Lo que esta página no te puede decir

No sabemos qué pone tu nota simple. Aquí está el mapa del apartado y el nombre de cada cosa que puede aparecer en él; el importe pendiente de una hipoteca, el estado de un procedimiento de embargo y el alcance real de una condición resolutoria concreta no salen de este documento y no debe decírtelos nadie que no lo haya leído.