Condición resolutoria y prohibición de disponer

Una condición resolutoria permite deshacer una venta anterior si no se paga el precio aplazado. Una prohibición de disponer impide vender o hipotecar durante un tiempo. Las dos se leen en el apartado de cargas, y el artículo 26 de la Ley Hipotecaria manda que «las prohibiciones de disponer o enajenar se harán constar en el Registro de la Propiedad».

Condición resolutoria: qué es y por qué está ahí

Cuando alguien vende una vivienda y acepta cobrar parte del precio más adelante, tiene un problema: si el comprador no paga, ya no es el dueño. La condición resolutoria explícita es la solución registral a eso. Deja pactado —y escrito en el Registro— que si el precio aplazado no se paga, la venta se deshace.

La base está en el artículo 11 de la Ley Hipotecaria:

«La expresión del aplazamiento del pago no surtirá efectos en perjuicio de tercero, a menos que se garantice aquél con hipoteca o se dé a la falta de pago el carácter de condición resolutoria explícita.»

Léelo al revés y se entiende de golpe: si no está inscrita, no te perjudica; si está inscrita, sí. Y si estás leyendo una nota simple, está inscrita.

Detrás hay una regla general del Código Civil, el artículo 1124, según el cual «la facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe». La condición resolutoria explícita es esa facultad, sacada a la luz y publicada.

Y hay un límite que conviene conocer, en el artículo 1504:

«En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial.»

Es decir: no se resuelve sola por vencer un plazo. Hace falta un requerimiento formal. Eso da aire, pero no elimina el riesgo — solo indica dónde mirar: si ya hubo requerimiento.

Qué significa para ti

Si compras una finca que arrastra una condición resolutoria viva de una venta anterior, compras también la posibilidad de que aquella venta se resuelva. La pregunta correcta no es «¿es grave?», sino «¿está pagado el precio aplazado, y por qué sigue impresa la condición?».

Muchas veces la respuesta es tranquilizadora: está pagado y nadie pagó la cancelación registral. Eso se arregla, y se arregla antes de la firma.

Prohibición de disponer: qué es y quién puede imponerla

Una prohibición de disponer dice que el dueño no puede vender, donar o hipotecar la finca durante un tiempo o hasta que ocurra algo.

El artículo 26 de la Ley Hipotecaria establece que «las prohibiciones de disponer o enajenar se harán constar en el Registro de la Propiedad» y enumera tres orígenes posibles:

Las establecidas por la Ley, que tienen eficacia sin declaración judicial o administrativa y funcionan como limitaciones legales del dominio.
Las que nacen de una resolución judicial o administrativa, que se inscriben como anotación preventiva.
Las impuestas por el testador o donante en testamentos, capitulaciones matrimoniales, donaciones y demás actos a título gratuito.

La tercera es la que más se ve en una compraventa doméstica: una herencia o una donación que dijo «no se puede vender hasta tal fecha» o «hasta que fallezca tal persona».

Y hay una cuarta categoría que no llega al Registro. El artículo 27 lo cierra:

«Las prohibiciones de disponer que tengan su origen en actos o contratos de los no comprendidos en el artículo anterior, no tendrán acceso al Registro, sin perjuicio de que mediante hipoteca o cualquier otra forma de garantía real se asegure su cumplimiento.»

Consecuencia práctica y útil: una prohibición pactada en un contrato privado entre particulares no se inscribe. Si aparece una en la nota simple, viene de la ley, de un juez o de una administración, o de una herencia o donación. Nunca de un apretón de manos.

En qué se diferencian, en una línea

La condición resolutoria mira hacia atrás: hay una venta anterior que podría deshacerse. La prohibición de disponer mira hacia delante: hay algo que no se puede hacer con la finca todavía.

Una habla de dinero que quedó pendiente. La otra, de una voluntad —de un juez, de una ley o de quien dejó la casa en herencia— que sigue en vigor.

Cómo es un valor normal

Ninguna de las dos es corriente en un piso urbano comprado con hipoteca bancaria. Lo normal ahí es una hipoteca y nada más, como se explica en cargas.

Donde sí son normales: suelo y obra nueva vendidos con precio aplazado (condición resolutoria) y viviendas heredadas o donadas con condiciones (prohibición de disponer).

Cómo es un valor que debe preocuparte

Una condición resolutoria de la que quien vende no te ha hablado.
Una condición resolutoria con requerimiento ya anotado: el procedimiento del artículo 1504 está en marcha.
Una prohibición de disponer sin fecha final legible, porque entonces no sabes cuándo termina.
Una prohibición de origen judicial o administrativo, que casi siempre viene acompañada de algo más.
Cualquiera de las dos sobre una vivienda que se vende con prisa y con una señal alta.

Qué hacer

En los dos casos, lo mismo, y no es leer la palabra: es leer el documento que la creó. La nota simple te da el tipo, la fecha y la inscripción; el alcance está en la escritura o en la resolución que cita.

Con eso en la mano, lo que quede pendiente se pacta por escrito en el contrato de arras: quién cancela qué, con qué plazo y qué pasa si no se cancela. Y se vuelve a pedir el documento el día de la firma —el arancel de la nota simple informativa es de 3,005061 € por finca según el Real Decreto 1427/1989— para comprobar que sigue diciendo lo mismo.

Lo que esta página no te puede decir

Si la condición resolutoria de tu nota simple está viva o extinguida, ni cuándo vence exactamente tu prohibición de disponer. Las dos cosas dependen del documento citado, que no es este. Aquí tienes qué son, de dónde pueden venir, en qué se diferencian y qué papel exacto hay que pedir para cerrarlas.