Nuda propiedad y usufructo: qué significan en la nota simple

Si la nota simple separa la nuda propiedad del usufructo, quien vende no puede entregarte el uso de la vivienda aunque te venda la propiedad. Aparece en el apartado de titularidad, y el arancel del documento es de 3,005061 € según el Real Decreto 1427/1989.

Los dos términos, exactos

Nuda propiedad: la propiedad sin el derecho a usar la cosa. Quien la tiene es dueño, pero no puede vivir en la vivienda ni alquilarla.

Usufructo: el derecho a usar y disfrutar una cosa ajena. Quien lo tiene puede vivir en la casa o alquilarla, aunque no sea el dueño.

Sumados, forman el pleno dominio. Separados, hacen falta los dos para poder vender una vivienda libre de ocupación.

La definición legal del segundo está en el artículo 467 del Código Civil, y cada palabra hace trabajo:

«El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa.»

Bienes ajenos: la casa no es suya y la ley lo dice de frente. Conservar su forma y sustancia: puede vivir en el piso, no rehacerlo. Y a no ser que el título de su constitución… autoricen otra cosa: la escritura que creó el usufructo puede cambiar buena parte de estas reglas, así que leerla no es opcional. El artículo 470 lo confirma sin rodeos: los derechos y obligaciones del usufructuario «serán los que determine el título constitutivo».

La posición del otro lado la describe el artículo 489: quien tiene la propiedad de un bien en que otro tiene el usufructo «podrá enajenarlos, pero no alterar su forma ni sustancia, ni hacer en ellos nada que perjudique al usufructuario». De ahí sale toda la operación: la nuda propiedad se puede vender, y el usufructo sigue donde estaba.

Cómo aparecen en la nota simple

En el apartado de titularidad, no en el de cargas. Se lee algo como «[nombre], titular de la nuda propiedad» y, en otra línea, «[nombre], titular del usufructo vitalicio».

Puedes ver cómo se estructura ese apartado en el ejemplo explicado campo por campo.

Dos palabras deciden mucho en esa línea. Si pone vitalicio, el usufructo dura lo que dure la vida de quien lo tiene. Si pone una fecha o un plazo, dura eso: el artículo 469 del Código Civil permite constituirlo «desde o hasta cierto día, puramente o bajo condición». Un usufructo temporal con fecha de fin es una operación con calendario; uno vitalicio no lo tiene, y esa es toda la diferencia en el precio y en el riesgo.

Fíjate también en los porcentajes. Puede aparecer un usufructo sobre el 100 % de la finca y una nuda propiedad repartida entre varias personas, que es lo normal cuando el origen es una herencia con varios hijos. Entonces no hay dos firmas pendientes: hay tantas como titulares.

Qué significa comprar una nuda propiedad

Compras la propiedad y no el uso. No puedes vivir en la casa, no puedes alquilarla y no recibes rentas mientras el usufructo siga vivo. A cambio, el precio es sensiblemente menor que el de la vivienda entera.

Que no recibas rentas no es una interpretación nuestra. El artículo 471 del Código Civil dice que el usufructuario «tendrá derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales y civiles de los bienes usufructuados», y el alquiler de un piso es un fruto civil. Mientras el usufructo viva, la renta es suya.

El artículo 480 va todavía más lejos, y es la parte que más sorprende a quien compra: el usufructuario puede aprovechar la cosa por sí mismo, «arrendarla a otro y enajenar su derecho de usufructo, aunque sea a título gratuito». Puede alquilar tu casa sin preguntarte y puede transmitir su derecho a un tercero. El mismo artículo pone el contrapeso: todos los contratos que celebre como usufructuario «se resolverán al fin del usufructo».

Si el usufructo es vitalicio, la vivienda pasa a ser tuya del todo cuando se extingue, y no hay forma de saber cuándo será eso.

Es una operación legítima y hay quien la busca a propósito. Lo que no puede ocurrir es firmarla creyendo que compras una casa para vivir.

Qué significa comprar con usufructo vitalicio a favor de otra persona

Lo mismo visto desde el otro lado, y es el caso que más disgustos da. Alguien te vende «el piso», la nota simple dice que vende la nuda propiedad, y una tercera persona conserva el derecho a vivir allí mientras viva.

Si la operación que tenías en la cabeza era mudarte, esto no es esa operación.

Quién paga qué mientras dura el usufructo

Es la pregunta que llega tres meses después de firmar, cuando cae la primera derrama. El Código Civil reparte por defecto, y ese reparto también puede cambiarlo el título constitutivo.

Reparaciones ordinarias: el usufructuario. El artículo 500 se las atribuye, y define cuáles son: las que exijan «los deterioros o desperfectos que procedan del uso natural de las cosas y sean indispensables para su conservación».
Reparaciones extraordinarias: quien tiene la propiedad. El artículo 501 las pone de cuenta del propietario, y obliga al usufructuario a avisar cuando sean urgentes.
Cargas y contribuciones anuales: el usufructuario. El artículo 504 se las asigna «todo el tiempo que el usufructo dure». El recibo anual del piso vive en ese lado.
Contribuciones sobre el capital: quien tiene la propiedad. El artículo 505 se las atribuye, con una regla de intereses y de reembolso si las adelanta la otra parte.

Dónde duele en la práctica: la frontera entre ordinaria y extraordinaria no viene con una lista, y una derrama de comunidad para cambiar el ascensor es exactamente el caso que ninguna de las dos partes quiere pagar. Si compras una nuda propiedad, pactar por escrito quién asume las derramas extraordinarias vale más que cualquier explicación posterior.

Cuándo se extingue un usufructo

El artículo 513 del Código Civil enumera siete causas, y conviene conocerlas porque marcan cuándo el piso pasa a ser tuyo entero:

Por muerte del usufructuario.
Por expirar el plazo por el que se constituyó, o cumplirse la condición resolutoria consignada en el título constitutivo.
Por la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona.
Por la renuncia del usufructuario.
Por la pérdida total de la cosa objeto del usufructo.
Por la resolución del derecho del constituyente.
Por prescripción.

La tercera es la que resuelve casi todas las compras normales: si compras a la vez la nuda propiedad y el usufructo, los dos derechos se reúnen en ti y el usufructo se extingue en ese mismo acto. Por eso la solución práctica no es negociar con el usufructo, sino comprarlo también.

La cuarta merece un aviso. Una renuncia es voluntaria, así que nadie puede prometerte que ocurrirá. Si quien vende te dice que la persona con el usufructo «se va a ir pronto», eso no es un dato del Registro: es una expectativa, y no se compra.

Qué hacer si te lo encuentras

Comprueba en el apartado de titularidad qué se vende exactamente: el pleno dominio, la nuda propiedad o el usufructo.
Si están separados, exige que firmen los dos titulares para adquirir el pleno dominio.
Si compras solo la nuda propiedad, que el contrato lo diga con esas palabras.
Revisa el precio. Una nuda propiedad al precio del pleno dominio es una operación mal planteada.
Lee la escritura que constituyó el usufructo. El artículo 470 del Código Civil deja en manos de ese título los derechos y obligaciones de cada parte, y ahí es donde estará la respuesta sobre derramas, obras y alquileres.
Pregunta si el piso está alquilado hoy. El usufructuario puede haberlo arrendado al amparo del artículo 480 del Código Civil, y ese contrato no desaparece porque tú compres la nuda propiedad.
Consulta con un abogado si el usufructo procede de una herencia.

Las demás palabras están en el glosario, el documento entero en qué es una nota simple y el otro derecho que viaja con la finca en servidumbre.