Servidumbre: qué significa en la nota simple

Una servidumbre es un derecho que otra finca tiene sobre la tuya. Viaja con la finca aunque cambie de dueño y aparece en el apartado de cargas de la nota simple, cuyo arancel es de 3,005061 € por finca (Real Decreto 1427/1989).

El término exacto, como aparece impreso

En la nota simple se lee algo parecido a esto: «Servidumbre de paso a favor de la finca registral [nº], constituida por escritura de [fecha]», seguido del número de inscripción.

Hay más clases —de luces y vistas, de acueducto, de desagüe— pero la de paso es la que aparece con más frecuencia en una compraventa de vivienda.

La definición está en el artículo 530 del Código Civil, y trae consigo los dos nombres que vas a necesitar:

«La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente.»

Cuando la nota simple dice «a favor de la finca registral 18.443», esa finca es el predio dominante y la que estás mirando es el predio sirviente. Es el orden que hay que leer con cuidado, porque leerlo al revés cambia el sentido entero del apartado: una cosa es que tu finca tenga derecho de paso por la del vecino y otra muy distinta que la del vecino lo tenga por la tuya.

El artículo 533 añade una segunda distinción útil. Una servidumbre positiva impone al dueño del predio sirviente «la obligación de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por sí mismo»; una negativa «prohíbe al dueño del predio sirviente hacer algo que le sería lícito sin la servidumbre». Un paso es positiva: tienes que dejar pasar. Una de luces y vistas suele ser negativa: no puedes construir cerrando un hueco.

Dónde aparece en la nota simple

En el tercer bloque, el de cargas, junto a las hipotecas y los embargos. No está en la descripción de la finca, que es donde mucha gente la busca.

Que aparezca entre las cargas y no entre los datos de la finca no es un capricho de maquetación: es lo que dice el artículo 534 del Código Civil, «las servidumbres son inseparables de la finca a la que activa o pasivamente pertenecen». Pertenece a la finca, así que se lee donde se leen las cosas que pesan sobre la finca.

Puedes verlo señalado sobre un documento en el ejemplo explicado campo por campo, donde la finca de muestra tiene una servidumbre de paso desde 1998.

Cómo es un valor normal

Una servidumbre antigua, con su escritura identificada, a favor de una finca concreta y con un trazado que ya existe físicamente. Muchas parcelas rústicas y no pocos edificios conviven con una toda su vida sin que nadie note nada.

Lo normal, en un piso en altura, es que no haya ninguna.

De dónde salen es también un dato normal, y el Código Civil distingue. El artículo 537 dice que «las servidumbres continuas y aparentes se adquieren en virtud de título o por prescripción de veinte años». El artículo 539 cierra la otra puerta: las continuas no aparentes y las discontinuas, sean o no aparentes, «sólo podrán adquirirse en virtud de título». Un paso es discontinuo —se usa a ratos—, de modo que detrás tiene que haber un título, y por eso la nota simple cita una escritura con su fecha.

Cómo es un valor que debe preocuparte

• Una servidumbre cuyo trazado no sabes dónde está. Si no puedes señalarla sobre el plano, no sabes qué estás comprando.
• Una que cruce por donde tenías pensado construir, si compras suelo.
• Una que quien vende no ha mencionado. El problema entonces no es la servidumbre: es lo que revela sobre el resto de la información.
• Una servidumbre de paso sobre una parcela que se anuncia como cerrada.

Qué puede hacer cada parte, y qué no

Es la parte que más discusiones de vecinos evita, y está escrita en dos artículos del Código Civil que casi nadie lee juntos.

Quien tiene el derecho —el predio dominante— puede mantenerlo, pero a su costa y sin agrandarlo. El artículo 543 lo dice así: podrá hacer «en el predio sirviente las obras necesarias para el uso y conservación de la servidumbre, pero sin alterarla ni hacerla más gravosa», eligiendo «el tiempo y la forma convenientes a fin de ocasionar la menor incomodidad posible». Arreglar el camino, sí. Ensancharlo, no.

Quien la sufre —el predio sirviente, que serías tú— no puede estorbarla: el artículo 545 dice que «no podrá menoscabar de modo alguno el uso de la servidumbre constituida». Pero el mismo artículo abre una salida que mucha gente desconoce. Si por el lugar o la forma la servidumbre llega a ser muy incómoda, o te impide hacer obras o mejoras importantes, puede variarse a tu costa, siempre que ofrezcas otro lugar o forma «igualmente cómodos» y sin perjuicio para el dueño del predio dominante.

Ahí está la negociación real cuando compras: no se trata de discutir si la servidumbre existe, sino de si su trazado puede moverse y quién paga por moverlo.

Cómo se extingue una servidumbre

El artículo 546 del Código Civil enumera las causas. Tres importan a quien compra:

• Por reunirse en una misma persona la propiedad del predio dominante y la del sirviente. Comprar las dos fincas apaga la servidumbre entre ellas.
• Por el no uso durante veinte años. El plazo cuenta desde que dejó de usarse en las discontinuas, y desde un acto contrario a la servidumbre en las continuas. Veinte años es mucho tiempo, y demostrarlo es trabajo.
• Por la renuncia del dueño del predio dominante. Voluntaria, así que nadie puede prometerte que ocurrirá.

Qué hacer si la finca tiene una

1. Pide la escritura que la constituyó. La nota simple te dice que existe; la escritura te dice qué permite exactamente.
2. Localízala sobre el plano antes de decidir nada.
3. Comprueba si sigue teniendo sentido. Una servidumbre de paso hacia una finca que hoy tiene acceso propio puede extinguirse, pero eso no ocurre solo.
4. No la trates como un defecto automático. Trátala como una condición de uso que tienes que conocer antes de poner el precio.
5. Pregunta si el trazado puede moverse. El artículo 545 del Código Civil lo permite en ciertas condiciones y a costa de quien lo pide. Saber si es posible cambia lo que estás comprando.

Las demás palabras del apartado de cargas están en el glosario, el documento entero en qué es una nota simple, y el otro término que más confusión genera en nuda propiedad y usufructo.