Comparables inmobiliarios: elige bien los testigos

Un comparable es una observación que ayuda a estudiar otra vivienda porque comparte características relevantes. Estar cerca no basta. La tipología, la superficie, el estado, la fecha y las condiciones de la oferta pueden cambiar por completo la comparación. La primera tarea no es calcular una media: es decidir qué observaciones merecen estar en ella.

Define la vivienda que estás comparando

Asigna un código a cada testigo para mantener la relación entre fotografías, notas y cálculos cuando revises la muestra.

Escribe la dirección y el ámbito que vas a estudiar, pero también el tipo de vivienda, la superficie con su definición, la planta, el ascensor y los anexos. Distingue lo documentado de lo declarado por un anuncio. Si todavía no conoces un atributo, mantenlo como pendiente: inventarlo para completar la tabla empeora la comparación.

No metas en el mismo conjunto una vivienda de uso habitual y una oficina transformada sin documentación suficiente. Tampoco una vivienda libre y otra cuya venta se limita a un derecho concreto, como la nuda propiedad. El precio de cada oferta responde a lo que realmente se transmite, no solo a las paredes fotografiadas.

La ficha que hace revisable cada testigo

Una ficha sirve para detectar información ausente antes de que desaparezca dentro de un promedio. Anota también si la ubicación es exacta o aproximada. Un punto dibujado en el centro del barrio no demuestra que la vivienda esté en esa calle. Si el portal oculta el número, no calcules una distancia precisa como si la conocieras.

Detecta duplicados sin inventar coincidencias

Varias agencias pueden anunciar la misma vivienda. Compara fotografías, distribución, planta, superficie y descripción para identificar coincidencias posibles. Marca los casos dudosos y revísalos. No afirmes que dos anuncios son distintos solo porque tienen teléfonos diferentes, ni que son iguales únicamente porque comparten metros.

Contar una vivienda dos veces le da un peso adicional a su precio. En una muestra pequeña, eso puede mover la mediana y dar una falsa impresión de consenso. Conserva el registro de qué anuncio has excluido y por qué, de manera que otra persona pueda reproducir la selección.

Normaliza antes de multiplicar

Divide cada precio por una superficie definida de la misma forma. Después estudia la distribución de los precios unitarios. En el ejemplo ficticio de esta página, 240.000 € entre 80 m² y 285.000 € entre 95 m² producen ambos 3.000 €/m². La diferencia de precio total se explica por el tamaño en ese cálculo, no por una prima de ubicación demostrada.

TU MUESTRA, A LA VISTA

Calcula con tres comparables.

Los valores iniciales son ficticios. Sustitúyelos por observaciones de la misma zona y tipo de superficie. No consultamos anuncios ni guardamos estas cifras.

Superficie de tu vivienda (m²)

Comparable 1

Precio anunciado (€)Superficie (m²)

Comparable 2

Precio anunciado (€)Superficie (m²)

Comparable 3

Precio anunciado (€)Superficie (m²)

Mediana trasladada a tu superficie240.000 €

3000 €/m² · Mediana de tu muestra

Extremos de la muestra240.000 € — 280.000 €

Precio ÷ superficie para cada comparable; mediana × tus metros. Los extremos no son un intervalo de confianza ni una predicción del precio de venta.

La mediana reduce el efecto de un extremo aislado, pero no arregla una muestra mal elegida. Tres locales comerciales y un piso no forman una valoración residencial válida porque la fórmula devuelva un número. La calidad del resultado depende de la información y la selección anteriores.

Cómo tratar diferencias que no puedes cuantificar

No asignes un porcentaje universal por terraza, vistas, orientación o ascensor. Describe la diferencia y explica si la observación sigue siendo útil. Puedes mantener dos conjuntos separados, por ejemplo viviendas reformadas y viviendas con obras pendientes, antes que esconder un ajuste arbitrario dentro de una cifra.

Si cuentas con una factura o presupuesto de obras, tampoco significa que el mercado reconozca exactamente ese importe en el precio. Coste y valor son conceptos distintos. Un profesional puede justificar ajustes para una finalidad concreta; una tabla de anuncios no los valida automáticamente.

Oferta, cierre y antigüedad

El precio publicado es una intención de venta. Para afirmar un precio de cierre necesitas una fuente que lo acredite. No sustituyas esa ausencia por un descuento genérico del diez por ciento ni por un rumor de la comunidad. Anota la fecha de todas las observaciones y explica cualquier ampliación temporal de la búsqueda.

Usa cuánto vale mi casa para convertir la muestra en una referencia explicable. Si tu objetivo es una hipoteca, revisa tasación de vivienda. Conserva tanto las observaciones seleccionadas como las exclusiones: esa trazabilidad aporta más que una cifra con muchos decimales.